İspanya'da ev almak, dünya çapında popüler bir gayrimenkul yatırımı seçeneği haline gelmiştir. Tarihi ve kültürel zenginliğiyle ünlü olan ülke; yüksek yaşam kalitesi, cazip iklimi ve çeşitli yaşam tarzı seçenekleriyle birçok yabancı yatırımcıyı cezbetmektedir. Ancak İspanya’dan ev almak ve gayrimenkul yatırımı yapmadan önce dikkatlice araştırma yapmak ve doğru stratejileri belirlemek önemlidir.
İspanya'da Gayrimenkul Piyasası
İspanya, uluslararası alanda büyük bir üne sahip olan ve birçok yabancının emeklilik, eğitim veya iş için tercih ettiği prestijli bir ülkedir. Yaklaşık 6 milyon yabancının yaşadığı İspanya, yüksek yaşam kalitesi, düşük yaşam maliyetleri ve üstün sağlık ve eğitim sistemleri ile tanınır. Bu nedenlerle yabancılar arasında son derece popüler bir destinasyondur. İspanya’da ev alana vatandaşlık sistemi olan İspanya Altın Vize programı da oldukça ilgi görmektedir.
İspanya'da gayrimenkul piyasasına genel bir bakış yapıldığında ev sahipliği oranlarının oldukça yüksek olduğu görülür. İspanyol vatandaşlarının yaklaşık %80'i kendi evlerine sahiptir. Ülke, küresel mali krizden oldukça etkilendi ve ev fiyatları yaklaşık %30 düştü. Yine de 2016'dan bu yana mülk değerleri istikrarlı bir şekilde artmaktadır. COVID-19 salgını 2020 piyasasını olumsuz etkilese de resmi verilere göre ortalama fiyatlar yılın ikinci yarısında artmıştır. Yıllık %2,1 artışla İspanya ev fiyatları yükselirken ikinci el evler yaklaşık %1,8 artış göstermiş ve yeni inşa edilen evlerin değeri ise yaklaşık %4,2 artmış durumdadır.
İspanya’da ev almak için iyi bir zamanın olup olmadığına gelince tarih İspanya hükümetinin krizlerle başa çıkma yeteneğini göstermiştir. Bu da emlak fiyatları kısa vadede düşse bile tekrar toparlanabileceğini göstermektedir. İstikrarlı bir ülke olan İspanya'da gayrimenkul yatırımı yapmak iyi bir fikirdir. Gayrimenkul satın alırken mülkü kiralamak mı yoksa satın almak mı daha iyi olduğu sorusu da akıllara gelir. İspanya bürokratik olarak karmaşık bir ülke olduğu için geçmişte emlak piyasası dalgalanmıştır. Bu nedenle bir ev veya mülk satın almadan önce araştırma yapmak önemlidir. Ayrıca İspanya'da yüksek sermaye kazancı vergisi olduğu unutulmamalıdır.
İspanya'da emlak piyasası, 17 özerk bölgeye sahip olduğu için her bölge farklı kurallar ve düzenlemelere sahip olabilir. Yabancıların İspanya'da mülk satın almasına izin verilir ve hatta teşvik edilir. İspanya, Golden Visa programı gibi yabancı yatırımcılar için cazip fırsatlar sunar. Bu program, İspanya’da ev alarak oturum izni sağlar. Mülk fiyatları, İspanya'nın farklı bölgelerine göre değişir. Örneğin; San Sebastian, Barcelona ve Madrid gibi şehirlerde mülk fiyatları daha yüksektir. Alicante veya Valencia gibi bölgelerde ise daha uygun fiyatlarla karşılaşılabilir. İspanya'da arazi satın almak da popüler bir seçenektir ve özellikle Costa del Sol ve Kanarya Adaları gibi bölgeler tercih edilir. Ancak bu süreçte izin alımı ve yasal süreçlerin takibi önemlidir.
Yatırım İçin En Popüler İspanyol Şehirleri
İspanya’da ev almak, yatırım için çeşitli fırsatlar yaratan birçok popüler şehre olanak tanır. Bu şehirlerden bazıları şunlardır:
· Barcelona: İspanya'nın en büyük ikinci şehri olan Barcelona, yatırımcılar için cazip bir seçenektir. Hem turistik hem de ticari anlamda oldukça canlı olan bu şehir, gayrimenkul yatırımları için birçok fırsat sunar. Özellikle Eixample ve Gracia gibi bölgeler, yüksek kira getirisi ve değer artışı potansiyeliyle dikkat çeker.
· Madrid: İspanya'nın başkenti Madrid, iş merkezleri ve turistik yerlerle dolu bir metropol olarak yatırımcılar için önemli bir hedeftir. Chueca, Salamanca ve Chamberí gibi semtler, yüksek getirili gayrimenkul yatırımları için tercih edilen bölgelerdir.
· Valencia: Akdeniz'in en büyük liman kenti olan Valencia, hem turistik hem de endüstriyel bir merkezdir. Sahip olduğu geniş plajları ve kültürel mirasıyla yatırımcıları cezbeder. Eixample veya El Carmen gibi bölgeler, yüksek getiri potansiyeline sahip gayrimenkuller için idealdir.
· Malaga: Costa del Sol'un incisi Malaga, turizm ve emlak yatırımları açısından önemli bir şehirdir. Sahip olduğu sıcak iklim, plajlar ve tarihi mirasıyla yatırımcıları cezbeder. Malaga'nın merkezi bölgeleri, özellikle La Malagueta veya El Palo gibi plaja yakın semtler, yatırımcılar için popülerdir.
· Sevilla: Endülüs'ün başkenti Sevilla, tarih ve kültürle dolu bir şehirdir. Flamenco, Gotik katedraller ve El Real Alcázar gibi cazibe merkezleriyle bilinir. Emlak yatırımları açısından, Santa Cruz veya Triana gibi merkezi bölgeler yüksek talep görür.
Bu şehirler, İspanya’da ev almak için çeşitli bölgelerde farklı fırsatlar sunar ve her biri yatırımcılar için benzersiz avantajlar sağlar.
İspanya'da Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
İspanya’da ev almak için dikkat edilmesi gereken birçok nokta bulunmaktadır. İspanya'da mülk piyasasının dinamikleri, yasal süreçler ve vergi düzenlemeleri gibi konular dikkate değerdir. Bu noktalara odaklanarak daha bilinçli bir karar vermek mümkündür. İlk olarak İspanya'da emlak piyasasının genel bir analizi yapılmalıdır. Mülk piyasasındaki trendler, fiyat dalgalanmaları ve bölgesel farklılıklar göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin, büyük şehirlerdeki fiyatlar daha yüksektir. Bu nedenle bölgesel olarak mülk fiyatlarını karşılaştırmak önemlidir.
İkincisi, mülk satın almadan önce yasal süreçleri anlamak kritiktir. İspanya'da mülk satın almak için belirli yasal adımların izlenmesi gerekir. Bunlar arasında NIE (Yabancı Kimlik Numarası) almak, bir avukat tutmak, tapu sicilini kontrol etmek ve satın alma sözleşmesini imzalamak bulunur. Bu süreçlerin doğru şekilde takip edilmesi, mülk satın alımının sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesini sağlar.
Üçüncü olarak vergi düzenlemeleri dikkate alınmalıdır. İspanya'da mülk satın almanın vergi sonuçları vardır ve bu vergilerin bilinmesi gerekir. Sermaye kazanç vergisi, tapu harcı, KDV gibi vergiler satın alım işlemine ek maliyetler getirebilir. Ayrıca İspanya'da ikamet eden ve mülk sahibi olanlar için gelir vergisi ödemek de gerekebilir. Ek olarak mülkün durumu ve geleceği hakkında detaylı bir inceleme yapılmalıdır. Mülkün yapısal durumu, bakım geçmişi, komşuluk, altyapı olanakları gibi faktörler göz önünde bulundurulmalıdır. Mülkün değerinin zaman içinde nasıl değişebileceği ve yatırım getirisinin potansiyeli de değerlendirilmelidir.
Yasal Süreçler ve Gerekli Belgeler
İspanya oturum izni gayrimenkul yöntemi için bazı yasal süreçler ve gerekli belgeler bulunmaktadır. Bu süreçler ve belgeler, alıcılar ve satıcılarda oldukça önemlidir ve doğru şekilde takip edilmelidir. İspanya'da gayrimenkul alım satım işlemleri noterliklerde gerçekleştirilir. İlk adım alıcı ve satıcı arasında bir ön anlaşma yapmaktır. Bu ön anlaşmada satış fiyatı, ödeme koşulları ve taşınma tarihi gibi detaylar belirtilir. Ön anlaşmanın imzalanmasının ardından, satıcıya bir depozito ödenir. Bu depozito, anlaşmanın taahhüt edildiğini gösterir ve satış işlemi tamamlanana kadar güvence altına alır.
Daha sonra satış işlemi resmi olarak noterlikte gerçekleştirilir. Tarafların hazır olduğu bir tarih belirlenir ve noter huzurunda satış işlemi tamamlanır. Bu aşamada satıcı mülkün tapusunu teslim eder ve alıcı ödeme yapar. Satış işlemi tamamlandığında noter satışı resmi olarak tescil eder ve tapuda değişiklik yapar. İspanya’da yaşamak adına gayrimenkul satın almak veya satmak için gerekli belgeler arasında şunlar bulunur:
- · Tapu: Mülkün sahipliğini kanıtlayan resmi belge
- · NIE numarası: Yabancıların İspanya'da mali işlemler yapabilmeleri için gereken kimlik numarası
- · Satış sözleşmesi: Satıcı ve alıcı arasında yapılan anlaşmayı belirten yazılı sözleşme
- · Tapu devir belgesi: Tapu devrinin resmi olarak kaydedildiğini gösteren belge
- · Vergi belgesi: Gayrimenkul satışından kaynaklanan vergilerin ödendiğini gösteren belge
- · İpotek durumu belgesi: Eğer mülk ipotekli ise ipoteğin durumunu gösteren belge
Bu belgelerin tamamı, gayrimenkul satın alma veya satma sürecinin sorunsuz bir şekilde ilerlemesini sağlamak için gereklidir. Ayrıca herhangi bir hukuki sorunun önlenmesine ve alıcı veya satıcının haklarının korunmasına yardımcı olurlar.
Vergi ve Ek Maliyetler
İspanya'da gayrimenkul satın alırken göz önünde bulundurmanız gereken faktörlerden biri vergi ve ek maliyetlerdir. İspanya'da mülk sahibi olmanın getirdiği vergi yükümlülükleri ve diğer masraflar, satın alma işleminin maliyetini etkileyen önemli unsurlardır. Bir gayrimenkul satın alırken ödemeniz gereken vergiler arasında mülk devir vergisi bulunur. İspanya ev fiyatları kapsamında bir mülk satın alırken ödenmesi gereken vergidir ve %6-%10 arasında değişen bir orana tabidir. KDV veya IVA, yeni inşa edilmiş mülkler için ödenmesi gereken bir vergidir ve mülkün değerinin %10'u kadardır.
Noter masrafları, tapu harcı ve tapu vergisi, satın alma işleminin resmi olarak tamamlanması için gerekli olan belgelerin düzenlenmesi ve tescili için ödenmesi gereken masraflardır ve satın alma fiyatının %12,5'i kadardır. Yasal ücretler, satın alma işleminin hukuki süreçlerini yöneten avukat veya hukuk danışmanı için ödenmesi gereken ücretlerdir ve satın alma fiyatının %1 ila %2'si arasında değişir. Ek olarak, satın alma işlemini finanse etmek için banka kredisi kullanıyorsanız, faiz ve kredi masrafları da ek maliyetler oluşturabilir.
İspanya'da mortgage alırken yabancı alıcılara İspanya'da ikamet edenlere göre daha düşük bir kredi/değer oranı sunulabilir. Bu da daha büyük bir peşinat ödemeniz gerektiği anlamına gelir. Mülk sahibi olduktan sonra, mülkün bakımı ve sigortası gibi sürekli maliyetler de olabilir. Buna ek olarak İspanya'da mülk satmanın vergi yükümlülükleri de vardır. Sermaye kazançları vergisi, satış kârınızın bir yüzdesini oluşturan vergi türüdür. Bu vergi, satın alma fiyatı ile satış fiyatı arasındaki farka uygulanır ve oranlar satış kârınıza bağlı olarak değişir.
İspanya'da gayrimenkul satın almak ve satmak karmaşık bir süreç olabilir, bu nedenle profesyonel bir danışmandan veya avukattan yardım almak önemlidir. Ayrıca vergi yükümlülüklerinizi ve diğer maliyetleri tam olarak anlamak için yerel yasal düzenlemelere ve vergi kurallarına dikkat etmek gerekir. Bu şekilde mülk sahibi olmanın maliyetlerini önceden planlayabilir ve beklenmedik sürprizlerle karşılaşmaktan kaçınabilirsiniz.
Yatırımın Uzun Vadeli Değerlendirmesi
Yatırımın uzun vadeli değerlendirmesi, İspanya'da gayrimenkul satın almayı düşünenler için kritik bir konudur. İspanya, tarihi, kültürel zenginliği ve turizm potansiyeliyle çekici bir yatırım fırsatı sunar. Bu yatırımı yapmadan önce dikkatlice düşünmek ve araştırmak gerekir. Öncelikle İspanya'da emlak piyasasının geçmiş performansını değerlendirmek önemlidir. Son yıllarda yaşanan küresel mali kriz, İspanya'daki emlak piyasasını olumsuz etkilemiş olsa da daha sonra toparlanma yaşanmıştır. 2016'dan itibaren mülk değerlerinde istikrarlı bir artış gözlenmiştir. Ancak COVID-19 salgını gibi beklenmedik olaylar piyasayı etkileyebilir. Bu nedenle gelecekteki eğilimlerin tahmini her zaman zordur.
İspanya'da gayrimenkul satın almak için uygun bir zaman olup olmadığına karar verirken İspanya hükümetinin kriz durumlarında esnek davranma yeteneğini göz önünde bulundurulmalıdır. Emlak fiyatları kısa vadede düşebilir. Fakat uzun vadede toparlanma yaşanabilir. Dolayısıyla, istikrarlı bir ülkede gayrimenkul yatırımı yapmanın iyi bir fikir olduğu düşünülür. Gayrimenkul satın alırken kira mı yoksa satın alma mı daha uygun olduğuna karar vermek önemlidir. İspanya'da kira fiyatları düşük olduğu için kısa vadeli kalmayı planlayanlar için kiralamak daha avantajlı olabilir. Eğer uzun vadeli düşünülüyorsa mülk satın almak daha karlı olabilir.
Yabancı yatırımcılar için İspanya'da mülk satın almanın yasal süreçleri ve vergi düzenlemeleri karmaşık olabilir. Bu nedenle bir avukat veya emlak danışmanından profesyonel yardım almak gerekir. Ayrıca Golden Visa programı gibi yatırımcılara yönelik İspanya’da ev alana oturma izni teşvikleri de değerlendirilebilir. İspanya'da gayrimenkul fiyatları, satın alınacak bölgeye bağlı olarak önemli ölçüde değişebilir. Örneğin; San Sebastian, Barcelona ve Madrid gibi büyük şehirlerde fiyatlar daha yüksek olabilirken Alicante veya Valencia gibi bölgelerde daha uygun fiyatlar bulunabilir.
Level Immigration, İspanya'da gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenlere kapsamlı danışmanlık hizmetleri sunmaktadır. Bu anlam müşterilerimize İspanya'da ev almak ve gayrimenkul yatırımı ile İspanya golden visa konusunda uzman rehberlik sağladığımızı bilmenizi isteriz.
