المستندات اللازمة لشراء عقار في تركيا

أصبح الاستثمار العقاري في تركيا خياراً استراتيجياً لامعاً على خريطة الاستثمار العالمية. فبفضل اقتصادها الحيوي، ومشاريعها العمرانية الحديثة، والإجراءات الحكومية الميسرة، تستقطب تركيا المستثمرين الباحثين عن فرص نمو حقيقية وبيئة معيشية فريدة. إن عملية شراء عقار في تركيا، رغم بساطتها مقارنة بالعديد من الدول، تتطلب دقة في التحضير وإلماماً بالإجراءات القانونية لضمان تجربة سلسة وآمنة.

إن تجهيز المستندات الصحيحة وفهم كل خطوة في العملية ليس مجرد إجراء روتيني، بل هو الأساس الذي تُبنى عليه سلامة استثمارك بالكامل. سواء كان هدفك هو الحصول على منزل لقضاء العطلات، أو تحقيق عائد استثماري مجزٍ، أو اتخاذ الخطوة الأهم نحو الحصول على الجنسية التركية عبر الاستثمار العقاري، فإن هذا الدليل الشامل والمفصل سيكون مرجعك لإتمام عملية الشراء بنجاح وثقة.

المرحلة الأولى: التحضير والتجهيز (مستندات المشتري الشخصية)

قبل البدء بالبحث عن عقار أو الدخول في أي مفاوضات، هناك مجموعة من المستندات الأساسية التي يجب على كل مستثمر أجنبي تجهيزها. إتمام هذه الخطوة مبكراً سيوفر عليك الكثير من الوقت والجهد لاحقاً.

1. جواز سفر ساري المفعول

هو وثيقة الهوية الرئيسية للمستثمر الأجنبي. تأكد من النقاط التالية:

• الصلاحية: يجب أن يكون جواز السفر ساري المفعول لمدة لا تقل عن ستة أشهر.

• الترجمة والتصديق: ستحتاج إلى ترجمة جواز السفر إلى اللغة التركية وتصديقه لدى كاتب العدل (النوتر - Noter) في تركيا. هذه النسخة المصدقة هي التي ستُستخدم في جميع المعاملات الرسمية، بما في ذلك فتح الحساب البنكي وتسجيل سند الملكية.

2. الرقم الضريبي (Vergi Numarası)

الرقم الضريبي هو رقم تعريف فريد ضروري لكل أجنبي يرغب في إجراء أي معاملة مالية أو رسمية في تركيا. لا يمكنك شراء عقار، أو فتح حساب بنكي، أو حتى تسجيل فواتير الخدمات باسمك بدونه.

• كيفية الحصول عليه: العملية بسيطة ومجانية. يمكنك الحصول عليه خلال دقائق من أي دائرة ضرائب (Vergi Dairesi) في تركيا. كل ما تحتاجه هو جواز سفرك الأصلي ونسخة منه، بالإضافة إلى عنوان إقامة مؤقت (يمكن أن يكون عنوان الفندق).

3. فتح حساب بنكي في تركيا

على الرغم من أنه ليس إلزامياً من الناحية القانونية لإتمام الشراء، إلا أن فتح حساب بنكي تركي يعد خطوة استراتيجية بالغة الأهمية، وذلك لعدة أسباب:

• سهولة تحويل الأموال: يسهل عملية تحويل ثمن العقار من بلدك إلى تركيا بشكل آمن وموثق.

• إثبات الدفع: يوفر كشوفات حساب رسمية تثبت عملية الدفع، وهو أمر ضروري للمعاملات.

• وثيقة صرف العملة (DAB): عند شراء عقار بغرض الحصول على الجنسية، يجب تحويل المبلغ بالعملة الأجنبية وبيعه للبنك المركزي التركي عبر بنك وسيط. الحساب البنكي التركي ضروري لإصدار "وثيقة شراء العملات الأجنبية" (Döviz Alım Belgesi) التي تثبت هذا الإجراء.

• المستندات المطلوبة لفتح الحساب: جواز السفر المترجم والمصدق، والرقم الضريبي.

4. صور شخصية بيومترية

ستحتاجها لدائرة السجل العقاري (الطابو). يجب أن تكون حديثة وذات خلفية بيضاء، بمقاس (6x4 سم). يُنصح بتجهيز 4 صور على الأقل.

المرحلة الثانية: التدقيق والتحقق (مستندات العقار)

بعد تجهيز أوراقك الشخصية، وقبل التوقيع على أي عقود أو دفع أي مبالغ، يجب عليك طلب مجموعة من المستندات من البائع أو المطور العقاري للتحقق من الوضع القانوني للعقار. هذه المرحلة هي أهم ضمانة لحماية استثمارك.

1. نسخة من سند الملكية (الطابو - Tapu)

اطلب نسخة واضحة من سند ملكية العقار الحالي. قم بالتحقق من:

• بيانات المالك: تأكد من أن اسم البائع مطابق للاسم المسجل في الطابو.

• الديون والرهون العقارية: يجب التأكد من أن العقار خالٍ من أي إشارات حجز أو رهن عقاري (İpotek) أو أي قيود أخرى قد تمنع نقل الملكية. يمكن التحقق من ذلك بسهولة عبر طلب "شهادة خلو الموانع" من دائرة الطابو.

• نوع الطابو: هل هو سند ملكية تام (Kat Mülkiyeti) أم سند ارتفاق (Kat İrtifakı)؟ العقار الذي يمتلك سند ملكية تام وحصل على موافقة الإسكان (İskan) هو الخيار الأكثر أماناً.

2. رخصة الإسكان (Yapı Kullanma İzin Belgesi - İskan)

هذه الوثيقة تثبت أن البناء قد تم تشييده وفقاً للمواصفات الهندسية المعتمدة من البلدية وأنه صالح للسكن. غياب هذه الشهادة يعني أن العقار به مخالفات بناء أو لم يكتمل بشكل قانوني، مما قد يعرضك لمشاكل مستقبلية.

3. بوليصة تأمين الزلازل الإلزامي (DASK)

هي بوليصة تأمين إلزامية ضد أضرار الزلازل والكوارث الطبيعية. لا يمكن إتمام معاملة نقل الملكية في دائرة الطابو بدون وجود بوليصة DASK سارية المفعول للعقار. عادة ما يقوم البائع بتجهيزها، ولكن يجب على المشتري التأكد من وجودها وصلاحيتها.

4. شهادة القيمة السوقية للعقار (Rayiç Bedeli)

هي وثيقة تصدر عن البلدية التي يقع العقار في نطاقها، وتوضح الحد الأدنى للقيمة المسجلة للعقار لديها. هذه القيمة تُستخدم كأساس لحساب ضريبة الأملاك السنوية.

المرحلة الثالثة: إتمام الصفقة (المستندات اللازمة لدائرة الطابو)

عند الاتفاق النهائي على السعر والشروط، يتم حجز موعد في دائرة السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) لإنهاء المعاملة. في هذا اليوم، يجب أن تكون المستندات التالية جاهزة:

1. تقرير التقييم العقاري (Ekspertiz Raporu)

هذا التقرير إلزامي لجميع عمليات بيع العقارات للأجانب في تركيا منذ عام 2019.

• الغرض منه: يهدف إلى تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار وحماية المشتري الأجنبي من أي تلاعب في الأسعار. كما أنه يثبت أن العقار مطابق للمواصفات المذكورة في الطابو.

• من يقوم بإعداده؟ يتم إعداده من قبل شركات تقييم مرخصة ومستقلة ومعتمدة من هيئة أسواق رأس المال التركية (SPK). التقرير صالح لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ صدوره.

2. وثيقة شراء العملات الأجنبية (Döviz Alım Belgesi - DAB)

كما ذكرنا سابقاً، هي وثيقة إلزامية تثبت أن المشتري الأجنبي قام ببيع عملة أجنبية (دولار، يورو، إلخ) إلى بنك في تركيا، والذي بدوره يبيعها للبنك المركزي التركي، مقابل الحصول على الليرة التركية التي سيتم استخدامها لدفع ثمن العقار. يتم تقديم هذه الوثيقة لدائرة الطابو قبل التوقيع.

3. إيصالات التحويل البنكي

يجب تقديم إيصالات تثبت تحويل ثمن العقار من حساب المشتري إلى حساب البائع.

4. مترجم محلف (Yeminli Tercüman)

بموجب القانون التركي، إذا كان أحد أطراف المعاملة (البائع أو المشتري) لا يتحدث اللغة التركية، فيجب حضور مترجم محلف ومعتمد من قبل كاتب العدل. يقوم المترجم بشرح جميع بنود سند البيع وشروطه للطرف الأجنبي قبل التوقيع.

5. وكالة رسمية (Vekaletname) - (اختياري)

إذا كان المشتري غير قادر على الحضور شخصياً لإتمام الإجراءات، يمكنه توكيل شخص آخر (مثل محامٍ أو مستشار موثوق) لينوب عنه. يجب أن يتم عمل الوكالة لدى كاتب العدل (النوتر) داخل تركيا، أو في السفارات أو القنصليات التركية في الخارج.

خاتمة: استثمارك يبدأ بخطوة صحيحة

إن عملية شراء عقار في تركيا هي رحلة واضحة المعالم إذا تم التخطيط لها بشكل جيد. من خلال تجهيز المستندات المطلوبة مسبقاً والقيام بواجبك في التحقق من أوراق العقار، فإنك تضمن لنفسك عملية نقل ملكية سلسة وآمنة. القائمة قد تبدو طويلة، ولكن كل وثيقة فيها تلعب دوراً حيوياً في حماية حقوقك.

نظراً لأهمية كل خطوة، فإن الاستعانة بفريق من الخبراء والمستشارين القانونيين لا غنى عنها لضمان سير جميع الإجراءات وفقاً للقانون وتحقيق أهدافك الاستثمارية بثقة وطمأنينة.